规划区位图

　　网易房产5月28日讯5月23日，黄浦区规划局公示了董家渡13、15号地块的最新整体开发方案。

　　这已成为修改过的第三套规划方案，在这个最新规划案中，董家渡13、15号地块被划分成了9个小地块，包括商办、住宅、绿地。

　　此次划分的9个地块分别为311A-01、311B-01、311B-03、311C-04、313A-01、313B-01、313C-02、313D-01、313E-029地块，总占地面积约20万平方米，总建筑面积达70.1万平方米。

地块控制性详细规划（红色商办、黄色住宅、绿色绿地）

　　总价接近300亿 或刷新全国总价地王记录

　　在划分的9个子地块中，住宅占3块，总建筑面积达12.6万平方米。商业用地占4块，总建筑面积为11.7万平方米，写字楼占6块，建筑面积45.9万平方米。

　　按照当前上海土地市场的行情来看，董家渡11号地块在售的住宅外滩九里今年1-5月成交均价为93118/平方米，据此推测，该地块住宅楼板价最低价不少于4.5万/平方米。

　　而从周边在售商办项目有谷泰滨江大厦和嘉利浦江公馆，均价皆超过4万/平方米。另外，董家渡周边曾在2011年出让过两幅商办地块，楼板价均为3.5万/平方米左右。据此推测，该地块商业和写字楼地块单价不少于3.8万/平方米。

　　按照当前最低单价来看，董家渡地块13、15号地块未来地上部分总价至少达276.7亿，远超2013年中国总价地王——徐家汇中心217亿售出的地块。

　　相关资料显示，该地块还有包含11万平方米的地下建筑面积，如果折成地上面积的半价来算，11万方地下建筑总价或超过20万，加上地上面积，该地块总价将接近300亿。

　　值得注意的是，在这9幅子地块中，313B-01地块为商办地块，容积率却达到了11，创历史新高，该地块也限高240米。另外，311A-01地块为商办，建筑面积达17万平方米，限高300米。

规划范围总平面示意图

　　地块规划屡次变更 南外滩成兵家必争之地

　　公开资料显示，早在去年初，上海规土局公布南外滩重点地区详细规划时，便已公布了上海市黄浦江沿岸W11、W13、W15单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区（C010401单元）控制详细规划，而其中董家渡13、15号地块颇受关注。

　　在去年公布的方案中，董家渡13、15号地块总用地面积在18万平方米左右，由311-01、311-02、311-03、311-04、313-01和313-02这6宗地组成，其中，占地面积最大的311-01、311-04和313-01地块为商业、办公、文化、居住综合用地，而311、313街坊内居住比例要求不超过15%，在311-01、311-04和313-01地块内可结合商办建筑顶部设置公寓式酒店。

　　而据南外滩规划草案显示，董家渡13、15号地块将打造成一个集商业、办公、公寓式酒店于一体的商业综合体项目，项目将囊括两幢建筑高度达240米的高层建筑塔楼，成为南外滩地区的全新地标。

　　据黄浦区规划和土地管理局党委书记、副局长徐明前于去年初表态，不同于老外滩地区以老大楼为主，南外滩将新建一批商务楼宇，在2013至2015年，如8－1地块、204地块等项目都将竣工，而董家渡13、15号地块将在2015年前完成出让。

　　近几年来，由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区的规划吸引了大量开发商巨头的注意，包括复星集团、华润、SOHO中国、绿城在内的开发商纷纷在此“开辟疆土”。从2011年至今，上海外滩滨江综合开发有限公司分别联合险资企业在此占据了4席地块。截至规划明细出台至今，上海规土局网站尚未出现该地块的挂牌信息。